Informatii Utile

Vreau sa devin proprietar in Strasbourg

cumparat apartament casa strasbourg

Pentru marea majoritate a celor care traiesc in strainatate, la un moment sau altul apare decizia de a cumpara un apartament. Sau o casa. Sau un studio.

Un loc al nostru, un loc pe care sa il numim “casa noastra”.

Recent niste prieteni au trecut prin aceasta experienta si au avut buna-vointa de a ne prezenta tot parcursul lor si, mai ales, raspunsuri la intrebarile pe care orice persoana interesata sa cumpere un apartament in Strasbourg si le va pune la un moment dat.

Asadar, daca vrei sa devii proprietar in Strasbourg iti recomand sa citesti acest articol scris de Laura. (multumim Lauraaaa)


Ce trebuie sa stii in momentul in care vrei sa cumperi apartament / casa in Strasbourg sau in imprejurimi

 

De unde sa incepi ?

  • Primul pas ar trebui sa fie definirea tipului de imobil pe care-l cautati (macar in linii mari). Bineinteles o descriere cat mai exacta se va contura pe parcursul vizionarilor dar este necesar sa setati cateva criterii apriori ca punct de plecare in cautarea voastra.
  • Cu aceste cateva criterii stabilite (ex: zone vizate, numar camere, balcon etc) puteti deja sa demarati “cercetarea de piata” online, plecand de la site-uri ca LeBonCoin si SeLoger.
  • Odata identificate anunturile care se apropie cel mai mult de ceea ce va doriti puteti contacta dupa caz agentiile imobiliare care se ocupa de anumite apartamente pentru a le explica proiectul vostru si a le solicita o implicare proactiva in identificarea imobilelor care corespund criteriilor voastre si stabilirea vizionarilor.
  • Agentiile imobiliare percep un comision intre 4% si 7% care este inclus in pretul final al apartamentului, asadar in pretul anuntat de agentie sau site-ul respectiv. Asta inseamna ca nu trebuie sa va bugetati in plus acest comision dar in acelasi timp probabil ca proprietarul va fi mai putin flexibil in a negocia pretul avand in vedere ca suma incasata de el va fi diminuata de acest comision.
  • Recomandarea noastra este sa cautati apartamente atat individual (contactand direct proprietarii) cat si prin agentii – pentru a avea o imagine cat mai clara a pietei.
  • Mai mult decat atat, in cazul in care sunteti interesati de constructii noi ar trebui sa identificati si sa contactati si dezvoltatorii de complexe rezidentiale.
    • Unii dintre acestua acestia propun avantaje suplimentare de creditare si un nivel diminuat al TVA-ului (aprox. 5%).
    • Dezavantajele ar fi valoarea mult mai ridicata a imobilului si lipsa disponibilitatii imediate (i.e. este posibil ca apartamentul sa fie gata in 1-2 ani).

 

De ce buget am nevoie, cum si de unde obtin finantarea ?

  • Aceasta prima etapa de testare si studiere a pietei imobiliere este foarte importanta atat in clarificarea criteriilor esentiale pe care trebuie sa le intruneasca apartamentul vostru cat si mai ales in determinarea bugetului final.
  • Inainte de a stabili o intalnire cu orice banca este necesar sa stiti detaliile principale ale proiectului vostru si suma maxima pe care sunteti dispusi sa o platiti pentru achizitie.
  • Bancile vor incerca sa va convinga ca nu pot face nimic pana cand nu va gasiti apartamentul si veniti cu proiectul concret dar asta nu va opreste (si este chiar recomandat) sa vizitati cat mai multe banci inainte pentru a studia mai multe simulari de credit.
    • Cu toate ca in Franta din momentul in care v-ati gasit apartamentul si pana la obtinerea finantarii aveti 2 luni de zile, aceasta perioada care poate parea foarte lunga este de fapt extrem de scurta avand in vedere timpul de reactie de care dau dovada bancile.
    • Asadar, incepeti sa le vizitati din timp astefl incat in momentul in care ati gasit apartamentul veti sti deja spre ce banca vreti sa va indreptati pentru a solicita creditul.
  • Un factor de mare ajutor in acest proces este de asemenea identificarea unui asa numit « courtier ». In cazul in care identificati un courtier bun – noi am avut mare noroc – veti economisi foarte mult timp si, mai important, resurse financiare in demersul vostru.
    • Courtierul actioneaza ca un broker pe piata imobiliara ceea ce inseamna ca o data stabilita legatura cu el si incheiat un contract el va cauta pe piata cea mai eficienta solutie de finantare pentru proiectul vostru.
    • Mai mult decat atat, va actiona ca un consultant pesonal si obiectiv, o resursa foarte valoroasa avand in vedere toate informatiile necesare si intrebarile de care va veti lovi constant in acest proces de achizitie.
    • Courtierul este platit atat de client cat si de banca aleasa pentru proiect. Onorariul platit de client variaza intre 1000-1500 eur, dar foarte important de retinut este ca plata se face numai in cazul in care veti alege una dintre propunerile sale de finantare.
    • In cazul in care alegeti sa mergeti inainte cu oferta unei banci activate de voi nu ii datorati nimic courtierului.
    • Noi am ales in final o solutie propusa de acesta dar chiar si in cazul in care am fi optat pentru o alta banca am fi vrut sa-i platim onorariul numai pentru consultanta valoroasa pe care ne-a oferit-o pe tot parcursul procesului.
  • In ceea ce priveste finantarea, vestea buna este ca in Franta (sau cel putin in Strasbourg) nu aveti nevoie de avans.
    • Asadar creditul se poate face pe intreaga suma de care aveti nevoie.
    • In cele mai multe cazuri este necesar sa aveti un CDI dar exista la ora actuala banci care ofera credite si pentru contracte temporare (CDD).
  • Dincolo de creditele oferite de banci merita sa va interesati la locul de munca daca sunteti eligibil pentru un credit 0% sau 1% pentru o parte din valoarea totala a imobilului.
    • Aceste credite sunt oferite de o terta parte cu care angajatorul vostru poate avea un contract de parteneriat.
    • Pentru a beneficia de acest credit si apartamentul trebuie sa respecte anumite criterii legate in principiul de anul de constructie, consumul energetic etc.
  • Din punct de vedere al costurilor suplimentare trebuie sa luati in calcul 2-3 elemente majore :
    • primul este onorariul notarului care se ridica pana la 8-10% din valoarea imobilului
    • al doilea este asigurarea obligatori a imobilului in caz de imposibilitate de plata a creditului si care poate lua forma de ipoteca sau « caution » si poate varia intre 0.7%-1.5% eur din valoarea imobilului
    • al treilea aspect care trebuie avut in vedere se refera la pro-rata din valoarea taxei fonciere si a cheltuielilor locative care va trebui achitata vechiului proprietar in ziua cumpararii.
  • Ratele lunare din planul de rambursare a creditului trebuie sa includa obligatoriu si o asigurare individuala a cumparatorului care poate fi achizitionata direct de la banca dar si de la alte societati.
    • Este bine sa vedeti mai multe oferte pentru ca nu de putine ori se poate intampla ca asigurarea oferita de banca (asigurare « grup ») sa fie mai scumpa decat ceea ce ati putea gasi in afara.
    • La fel de important este ca negocierea ratei lunare a dobanzii si compararea acestei intre banci sa se faca intotdeauna prin includerea acestei asigurari in calculul ratei lunare totale si respectiv al ratei dobanzii.
    • Asadar de fiecare data cand va este comunicata o rata a dobanzii intr-o simulare aveti grija sa intrebati ce include.

 

Care sunt demersurile administrative ?

  • In Franta atat cumparatorul cat si vanzatorul pot avea un notar dedicat si ambii sunt platiti de cumparator.
    • Acest lucru nu antameaza costuri suplimentare pentru voi, ci inseamna doar ca acei 8-10% din valoarea imobilului vor fi distribuiti intre cei doi notari.
    • Este foarte important sa aveti notarul vostru si nu un notar care deserveste ambele parti, asadar alocati timpul necesar pentru identificarea unui notar bun.
  • In momentul in care ati gasit imobilul care va intereseaza, ati negociat pretul (marjele sunt destul de mari in Strasbourg) si ati cazut de acord se va semna un asa numit compromis intre cumparator si vanzator in prezenta notarului si a agentiei imobiliare (dupa caz).
    • Acest compromis garanteaza ca apartamentul este blocat (scos de pe piata de catre vanzator) timp de minim 2 luni perioada in care actualul cumparator se angajeaza sa obtina finantare.
  • Compromisul este un document extrem de stufos (poate ajunge si la 100 de pagini) deoarece include toate studiile referitoare la apartament pe care vanzatorul este obligat sa le realizeze si sa le furnizeze incepand de la clasificarea energetica si prezenta azbestului pana la termite si riscuri seismice.
    • Mai mult decat atat compromisul va include si toate deciziile luate in adunarile generale precedente ale sindicatului cat si un stimat al cheltuielilor locative lunare.
    • Cel mai important lucru este sa aveti foarte clar specificate caracteristicile bunului pe care-l achizitionati (suprafata, dependinte, etc) si anexate planurile apartamentului, podului, boxei etc.
    • La fel de importanta in compromis este informatia conform careia sunteti obligati sau nu la finalul celor 2 luni sa achizitionati imobilul.
    • Aceasta este specificata prin agreerea si includerea in compromis a unei rate a dobanzii maxime pentru care sunteti dispusi sa incheiati contractul final.
    • In cazul in care la finalul celor 2 luni nu reusiti sa obtineti o solutie de finantare in baremele stabilite cu toate ca ati depus toate diligentele necesare va puteti retrage din contract fara penalitati.
    • In cazul in care vreti sa va retrageti fara un motiv concret va trebui sa platiti vanzatorului o suma stabilita in prealabil si specificata in compromis – de obicei aceasta se ridica la valoare aportului personal atunci cand acesta exista.
    • Un alt element important este legat de modul in care valoarea imobilului este stipulata in compromis. In cazul in care apartamentul este mobilat/utilat puteti agrea ca toate aceste bunuri sa fie evaluate si mentionate separat de valoarea imobilului.
    • Avantajul este ca suma alocata bunurilor mobile va fi dedusa din suma totala eligibila pentru calculul onorariului notarului dar in contrapartida banca nu finanteaza decat ceea ce tine de imobiliar asadar valoarea bunurilor mobile va trebui acoperita din aport personal.
  • Din momentul semnarii compromisului puteti revizita bancile care au ramas pe shortlist-ul vostru pentru o simulare concreta a creditului final.
    • Acesta este momentul in care si courtier-ul vostru va lansa cererile de oferta catre bancile selectate.
    • Ideea este sa nu va intersectati sau sa alegeti sa relanseze doar courtier-ul bancile contactate.
  • Odata aleasa oferta cea mai atractiva trebuie sa stabiliti o intalnire cu banca aleasa pentru antamarea dosarului de credit.
    • Bancile va vor propune sa va mutati toate conturile la ei si de obicei asta este solutia cea mai comoda si eficienta si pentru client, dar nu este obligatorie.
    • Puteti sa pastrati doar creditul la banca respectiva.
  • Dupa deschiderea dosarului va trebui sa asteptati sa primiti prin posta oferta de credit din partea bancii.
  • Din momentul primirii ofertei sunteti obligati sa asteptati 10 zile de la data postei pana la retransmiterea ofertei semnate la banca.
    • Intre timp trebuie sa va faceti si o asigurare pentru locuinta (in jur de 20 eur/luna)
  • Odata ce aveti oferta semnata si transmisa puteti contacta notarul pentru stabilirea datei de semnare a contractului final.
    • Acesta va face deja apel la banca pentru eliberarea tuturor fondurilor incluzand onorariul.
  • La semnarea contractului va trebui sa achitati proprietarului actual acele sume calculate pro-rata si legate de taxe fonciere si cheltuieli locative (intretinere).
  • In Strasbourg nu veti primi un act de proprietate. Imobilul va fi inregistrat in cartea funciara si veti primi doar aceasta atestare cu o intarziere de cateva luni dupa semnare.
  • Dar odata semnat contractul sunteti proprietar si va vor fi inmanate in aceeasi intalnire cheile casei.

Important este sa va setati corect asteptarile si va va inarmati cu multa rabdare pentru ca procesul este foarte complex si in plus lucrurile au tendinta de a se misca extrem de lent.

Bonne chance ! 🙂


Credit imagine : Pexels

Leave a Reply